小伙伴约稿：
广州户籍，珠城上班
现居番禺南村小三房，想换一个大一点的。
居住人口夫妻+父母+小孩
倾向于三房+书房
看过番禺、*埔、白云
现在越秀TOD星瀚、星汇云玺、学苑壹号三者间徘徊
不得不说小伙伴还是挺有想法的，
番禺南站板块，大学城二期板块的距离与*埔鱼珠，大沙地相当，
但房价低上一截。
虽然发展估计赶不上*埔，但是自住还是可以的。
不必去研究哪些规划会落地，哪些只是为了卖地的口嗨。
只需要看现在有什么，所见即所得。
带着小伙伴的需求，老雷启动了三个项目的踩盘之旅。
越秀TOD星瀚
区位地段
越秀所在的“南站新城”老雷去年被约稿过，
从规划上看是非常美好的，很有中央商务区的味道。
规划部分不赘述了，这里补充一个消息：
刚刚（11月5号）新鸿基南站地块完成了投资备案：
项目定名“广州环球贸易广场”
占地面积约25.1万㎡
总建约.0万㎡
总投资为亿元
该地块将采取“东商务、西交通”的总体布局，
建设集合商、住、行于一体的交通枢纽综合项目，
包含广州南站一体化综合交通枢纽项目、*务服务中心、社区卫生服务中心
办公大楼、商场、酒店、住宅、服务式公寓及公用交通设施等。
项目预计于年起分阶段落成。
新鸿基广州环球贸易广场并不是一个常规的“利好”
但其是资本市场对南站地块的认可。
特别是是港资企业，其与台资跨界房企不同
他们比较稳打稳扎，习惯于看好一个地段，拿一个地块然后拉长战线赚钱
（例如珊瑚湾畔、御湖名邸、御华园、南天名苑）
区位地段地铁规划
交通现状是不太理想，
老雷这次是滴滴去的，时间跟这个差不多。
项目离现成的2号线会江站大概2公里，
实话说交通是不太方便。
但是人家未来可期呀，注意是
项目本来就是陈头岗站的车辆段，升级成地铁上盖物业是早晚的事情。
而连接海珠区东晓南放射线已经进入施工阶段，未来自驾交通改善亦指日可待。
项目四至
到项目外围下车我一个恍惚，差点以为去错地方了。
周边的环境真有增城+元/㎡年代的感觉。
越秀TOD星瀚南侧是正在施工的南大干线，东西两边现状为农田。
北侧销售说是商业用地，以后会有数十万方的商业配套（老雷存疑）
周边配套
学校：
年9月，项目正式引入广外番禺星瀚学校，为广东外语外贸大学旗下九年一贯制公办学校。
项目另配套公办幼儿园一所。
菜市场：
销售称项目配套肉菜市场规划
超市：
项目3公里内并无大型超市及连锁超市，最近商业街为会江地铁口（快餐一条街）
医院：
项目3医院，医院是“医院（二甲）”位于项目东边6公里
项目售价
小伙伴考虑的小四房单位有两个选择，
一期8栋中层㎡：约3.97万/㎡（含双合同元/㎡）
二期21栋中层㎡：约3.74万/㎡
一期价格比较贵原因在于地铁站以及项目的商业配套都是集中在一期外围。
而且作为地铁车辆段的地铁车辆进出口位于二期，在售21栋的楼下。
老雷觉得前者问题还不大，因为一二期间也就间隔1公里左右，
但后者就有点“硬伤”的感觉，且会随着楼龄的增长而扩大。
开发商品牌
越秀地产为广东省属国企，深耕广州及大湾区多年，口碑良好。
虽然不久前白云区某项目出了意外，
但在老雷看来还是靠谱的。
星汇文玺
区位地段
星汇文玺所在的是“大学城二期”，位于原大学城南侧对岸。
暂时已引入华南理工大学国际校区、暨南大学番禺校区、广医校区二期三所大学，是正统大学城的延续，不是另起炉灶还想着占前辈便宜的“下一个珠江新城”
大学城二期是国际创新城的核心部分，这里也有一个变数。
但究竟变好还是变坏还待下回分解。
交通现状/规划
项目离4号线新造站约1.5公里，5个站到万胜围，6个站到车陂南
看起来地铁是比较方便，但实际上通勤珠江新城也是一个小时的。
而自驾车可以选择华南快速，新光快速，南沙港快速，
对于天河、海珠工作的自驾人士还是比较友好的。
周边待落地的还有12号线支线（规划中），金光东隧道（已贯通待开通），南大干线（预计年开通）
地铁规划还有点遥远，另外两个对片区交通改观不大。
但是片区本身临近中心城区，且现有资源亦不差。
合适有车家庭，最好有两辆车。
项目四至
项目周边比TOD星瀚要好一点，虽然路上还是见不到人，
但是华工和暨大都已经投入使用，销售称因疫情原因所以看起来人不多。
项目北临南大干线，周边已完工，
周边的沙尘感没有TOD星瀚那么严重。
销售称南侧为*府人才公寓，用作高端人才引进用途
周边配套
超市购物
项目虽然3公里内没有大型商超，但是各种中小超市的“格调”比上一个项目要好，毕竟是服务大学师生为主的。
菜市场
项目自身规划肉菜市场一个，大概位于项目东侧裙楼
三公里内已有南村村肉菜市场、梅山村菜市场两个菜市场。
教育资源
西侧为公立9年一贯制学校（如上图），具体级别及实际办学方待定。
三公里内比较好的小学有：广二师附属中小学、新造中心小学、儒林小学、金山小学
项目售价
小伙伴考虑2栋㎡小四方单位，约4.4万/㎡
位置不算差。
不靠大马路，不靠9年一贯制学校，南向单边，
虽然不看自家花园，面向的人才公寓和两所大学也不算太差
开发商品牌
星汇文玺与TOD星瀚同属越秀集团开发，
开发商口碑一致。
学苑壹号
区位地段
虽然人家名字叫学苑壹号，但从规划上看并不在“大学城二期”之内，
至于“国际创新城”，老雷觉得还需要时间观察。
但是，
人家临江！
人家临江！！
人家临江！！！
老雷觉得，这地段这江景
在不在大学城二期里面，问题已经不大了
交通现状
项目离4号线新造站大概3公里，地铁通勤到珠江新城的时间和星汇文玺差不多。
但是自驾通勤是三个项目里面最短时间的。
老雷踩盘那天是从学苑壹号滴滴到珠江新城，实际用时约45分钟（下午非晚高峰）
不过打车比较难打，我等了13分钟才有车接单。
交通规划星汇云玺写过了，这里不赘述。
项目四至
学苑壹号周边是三个项目里面最差的，一片荒芜。
周边村道还是乡道两侧还被围挡连绵不断地挡起来。
也不知道要挡住什么，挡给谁看的。
周边配套
项目内部只配套幼儿园一所，没有中小学配套
虽然项目叫学苑壹号，但并未公布对口学籍，
虽然内部配套商业体和公寓，不过周边人口太少估计三五年内也发展不起来
所欲预判入住后生活购物会十分不便。
项目售价
小伙伴考虑18栋的小四房单位，㎡，约4.1万/㎡
位置还算不错，虽然江景没有前排的宽趟，但也是西南看花园
开发商品牌
虽然恒基兆业是港资开发商，但是通常两个以上房企合作的项目各方面都不如房企独自开发的项目。
除非像广州地铁这只种合作只出一块地的。
加上奥园这个房企近年…………
有兴趣的小伙伴自行了解下奥园康威广场，奥园冠*城、奥园誉湖湾、奥园春晓、奥园莲峰圣境等
所以相比前两个项目学苑壹号不存在开发商品牌优势
老雷的个人建议
不得不说房企里面有高人，
原来我以为江景的项目应该是最贵的。
回来整理了资料，再给三个项目主观打分才发觉，
自己打出来的分值排行，就是三者售价高低的排行。
看完房之后我一直在想谁的发展潜力比较大，谁的周边规划比较好。
到我给三个项目打完分之后才想到，金主小伙伴要的是实实在在——泰山特曲。
确是，如果要追求升值发展的话番禺并不是广州最好的选择，
所以我换过眼光看待三个项目。
三个项目户型、社区都没有太大的优势或者硬伤，按金主小伙伴的需求从三个角度排序：
从交通角度来看
三者自驾通勤便利性差不多，但三者之中TOD星瀚的公共交通最好，学苑壹号最差。
从生活便利性看
星汇文玺最为便利，星汇文玺次之，学苑壹号再次
从教育资源角度看
TOD星瀚内部配套学校，星汇文玺紧邻学校，学苑壹号最差
这样看来学苑壹号劣势明显，看来江景资源并不能为其加太多分。
在番禺江景楼盘的升幅比例还真不一定跑得过居住氛围好的楼盘。
例如星河湾半岛、雅居乐剑桥郡就跑不过万科欧泊。
剩下两个项目，从分值上看星汇文玺高，从金主三个角度分析TOD星瀚强。
交给金主自己选是肯定的，毕竟是人家掏钱买房，
但最后还是要说说老雷自己的建议：
虽然三点分析TOD星瀚比较合适，但老雷还是建议金主选择星汇文玺。
三盘之中星汇文玺的周边现状是最好的，
虽然未来TOD星瀚可能会好点，
但“未来”的另一个意思就是不确定性。
例如不确定小区外的用地会做什么商业，能不能做得起来，要建设多长时间等等
TOD星瀚像一个孤岛，以后周边要发展什么，发展多久，建设多久…………
都是未知数，可能三五七年，十年八载周边都是工地。
而星汇文玺旁边的华南理工及暨南大学已经完工了，
论确定性来说，还是星汇文玺比较好。
另外TOD星瀚是地铁车辆段上盖，有好也有不好，
起码建筑本身承受的震动要高一点，买房要考虑的是一个长期的居住，
万一以后有一点点的纰漏，对于社区来说都是雪崩般的大事。
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